2011年行至中段，1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)進(jìn)入執(zhí)行的核心期。在資金和供地的雙重壓力下，地方政府為了完成任務(wù)各出奇謀，高息借債、商品房配建、整體打包給大企業(yè)等等現(xiàn)象開始浮出水面。而在大規(guī)模建設(shè)之后，后續(xù)的分配問題、管理問題、社區(qū)配套服務(wù)乃至建筑質(zhì)量也都不是小事。本報(bào)將從今日起刊發(fā)5篇報(bào)道，**保障房大規(guī)模擴(kuò)容背后的隱憂。

    繼向各地派駐巡查員之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再度發(fā)文督促地方政府加快保障性安居工程建設(shè)。

    據(jù)接近住建部的人士透露，為了確保地方政府按時(shí)按量完成年度保障房開工計(jì)劃，住建部下發(fā)《關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

    根據(jù)《通知》，截至6月6日，各地方政府需要公布保障房的項(xiàng)目進(jìn)程，包括年度保障房計(jì)劃、開工項(xiàng)目以及竣工項(xiàng)目信息等。

    公開上述信息的目的，一是接受當(dāng)?shù)厝罕姾洼浾摰谋O(jiān)督，二是便于住建部動(dòng)態(tài)掌握地方政府真實(shí)的保障性安居工程開竣工情況。

    上述接近住建部的人士表示，地方政府需要公布資金、土地等落實(shí)情況，而最讓地方政府頭疼的，是資金問題。

    社會(huì)資金注入保障房建設(shè)

    “面對(duì)8000億的資金缺口，地方政府解決保障房資金瓶頸的主要方式是創(chuàng)新融資模式，積極引導(dǎo)社會(huì)資金參與。”中通銀泰投資管理公司總裁李桂忠在“第四屆中國(guó)EMBA年度觀點(diǎn)”向記者表示。

    像財(cái)力相對(duì)薄弱的貴州省貴陽(yáng)市，保障房建設(shè)對(duì)社會(huì)資金的需求就十分迫切。

    貴陽(yáng)市住建局的人士向記者表示，對(duì)于貴陽(yáng)這樣欠發(fā)達(dá)的地區(qū)來說，如果不創(chuàng)新融資模式，借助社會(huì)資本，保障房建設(shè)幾乎是一個(gè)不可能完成的任務(wù)。

    據(jù)貴陽(yáng)市住建局公開資料，2011年，該市保障性安居工程目標(biāo)為200萬平方米。同比翻一番。截至2015年，該市將至少新建30萬套公租房房源，保障房覆蓋面接近或達(dá)到20%。

    目前，貴陽(yáng)市通過發(fā)行政府債券募集了10億-15億的資金，向國(guó)家開發(fā)銀行申請(qǐng)廉租房等保障房建設(shè)40億元貸款。此外，據(jù)上述貴陽(yáng)市住建局的人士介紹，貴陽(yáng)市還采取了吸納信托基金參與保障房建設(shè)，以及政府捆綁企業(yè)共同完成保障房建設(shè)的方式。

    據(jù)記者了解，貴陽(yáng)市與北京國(guó)際信托有限公司已達(dá)成合作，簽訂了50億元的意向性協(xié)議。此外，貴州省本土房企中天城投也與省政府簽訂“十二五”保障房的建設(shè)協(xié)議，投資200億元，承擔(dān)20萬套保障房的任務(wù)量。

    按前述貴陽(yáng)市住建局人士的表述，貴陽(yáng)市的保障房建設(shè)資金缺口目前已全部填補(bǔ)。

    根據(jù)貴州省《加強(qiáng)社會(huì)力量參與保障性安居工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理指導(dǎo)意見》，民營(yíng)資本可以通過三種模式參與保障房，一是土地有償取得，社會(huì)力量全額投資建設(shè)，并擁有完全產(chǎn)權(quán)；二是，土地由行政劃撥取得，政府以土地價(jià)格的優(yōu)惠額度折算為資本入股，社會(huì)力量以項(xiàng)目建設(shè)投入資金入股的方式共同籌建，按比例分享產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)收益權(quán)；三是，政府免費(fèi)劃撥土地，由社會(huì)力量代建，建成后政府回購(gòu)，保證社會(huì)力量一定的利潤(rùn)率。

    而根據(jù)中天城投的公告，其代建經(jīng)濟(jì)適用房和安置房的收益可達(dá)8%甚至更高。

    中天城投集團(tuán)副總裁張智表示，政府回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)給予5%的利潤(rùn)空間和管理費(fèi)用，此外，保障房建設(shè)過程中會(huì)享受土地出讓金的優(yōu)惠和所得稅的返還等，保障房項(xiàng)目配備的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、店鋪也將通過出租以及出售的方式為企業(yè)增加收入。

    目前，北京、廣州、河北、湖南等各地區(qū)等均開始建立地方保障房融資平臺(tái)，以各種優(yōu)惠政策吸引社會(huì)力量的參與。日前，北京市土地儲(chǔ)備整理中心以北京市的土地儲(chǔ)備為抵押，向中國(guó)人壽等7家保險(xiǎn)公司融資，融資規(guī)模高達(dá)800億。

    高負(fù)債融資暗藏風(fēng)險(xiǎn)

    在地方政府積極吸引民間資本參與保障房建設(shè)的同時(shí)，融資風(fēng)險(xiǎn)也隨之凸顯。

    以貴陽(yáng)為例，5月11日，中融信托發(fā)行的“貴陽(yáng)義信麒麟苑經(jīng)濟(jì)適用住房（含廉租房）項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”因高收益率而廣受追捧。據(jù)悉，該項(xiàng)目的融資規(guī)模為2.2億，最高收益率為11.5%。

    對(duì)于如此高的投資收益，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)（微博）表示疑惑。

    陳國(guó)強(qiáng)表示，保障房的收益率一般在3%左右，而該信托的收益率高達(dá)11.5%，兩者差距明顯。此外，從信托的回收周期來看，上訴信托產(chǎn)品的周期為18個(gè)月。一般說來，政府的保障房項(xiàng)目大概在20年左右才能收回成本。

    對(duì)此，該信托項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人解釋稱，該項(xiàng)目的土地為政府劃撥，建設(shè)成本較低，廉租房建成后由政府回購(gòu)，經(jīng)濟(jì)適用房可以入市交易，因此能夠加快完成資金的回籠，保證投資收益率。

    據(jù)輝瑞投資有限公司高級(jí)戰(zhàn)略經(jīng)理黃鑫介紹，信托產(chǎn)品的高收益率可以保證銷售，推進(jìn)保障房項(xiàng)目的融資開展，但另一方面也推高了其融資成本。按照融資收益10%來算，該項(xiàng)目的融資成本將達(dá)到2200萬元。

    黃鑫介紹，地方政府求助信托資金，一方面是由于其保障房建設(shè)資金的饑渴表現(xiàn)，另一方面，通貨膨脹下，銀根不斷緊縮，地方政府不得不轉(zhuǎn)向資金運(yùn)用靈活、審批投放速度快的信托資金。

    不過，信托融資的利息較高，除非保障房項(xiàng)目有較好的收益，否則，信托資金綁定保障房可能造成兩敗俱傷。

    記者了解，除了貴州以外，湖北、湖南、內(nèi)蒙古、吉林等各省份都開始積極向信托求“錢”。在已發(fā)行的諸多保障房信托產(chǎn)品當(dāng)中，僅有20%的投資人是機(jī)構(gòu)，80%的投資人都是個(gè)人。由于很多信托公司將投資門檻降低到了100萬元，信托產(chǎn)品成了理財(cái)?shù)墓ぞ摺?/p>

    陳國(guó)強(qiáng)表示，保障房項(xiàng)目利潤(rùn)規(guī)定在3%-5%左右，因此10%以上的融資成本，肯定是要虧的。但是投資者仍然踴躍，背后動(dòng)因是地方政府給保障房項(xiàng)目配套了大量的商品房和商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，歸根到底，保障房高息融資產(chǎn)品的回報(bào)依托的仍然是地方政府賣地的土地財(cái)政收益托底。

    而今年1-4月份，全國(guó)土地出讓成交同比下滑40%以上，如果全年土地出讓收入持續(xù)降低，一大批依托政府信用擔(dān)保的高息投資，將不可避免要面臨償還風(fēng)險(xiǎn)。

    隨著住建部巡查和督促地方公開保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展，地方政府建設(shè)保障性安居工程項(xiàng)目的資金渴求進(jìn)一步增加，由此帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)不可小視。