據(jù)瞭望東方周刊  從地方到全國(guó)，房子問題無疑是“兩會(huì)”上最受關(guān)注的第一大話題。說房子已成為億萬國(guó)人的頭等大事，恐怕沒有人會(huì)反對(duì)。

    那么，房地產(chǎn)問題的根源在哪里？又如何破解？《瞭望東方周刊》記者專訪了長(zhǎng)期關(guān)注此問題、并以敢言著稱的國(guó)務(wù)院參事任玉嶺。

    美國(guó)歸來的地產(chǎn)商說：在美國(guó)利潤(rùn)15%，回國(guó)150%

    《瞭望東方周刊》：在你看來，中國(guó)房地產(chǎn)的問題出在哪里？

    任玉嶺：我認(rèn)為房地產(chǎn)問題應(yīng)該從解決腐敗入手，這是一個(gè)要害。就像足球一樣，中國(guó)的足球?yàn)槭裁瓷喜蝗?？?0年前的世界41名變到了現(xiàn)在的97名，原因在哪？花錢少嗎？人員少嗎？為什么老在往后退？最后知道了，是因?yàn)楦瘮　?/p>

    今年1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的通知，內(nèi)容切中要害。但這次通知能否很好發(fā)揮作用，關(guān)鍵在于政策的執(zhí)行力能否確保。過去幾年為抑制房?jī)r(jià)飆升，出臺(tái)了不少通知和文件，但每出臺(tái)一次文件都迎來一次房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。這和當(dāng)年藥品的情況類似，國(guó)家降一次藥價(jià)，藥價(jià)就迎來一次增長(zhǎng)。

    我們今天的房地產(chǎn)業(yè)，說穿了，就跟足球和當(dāng)年的藥價(jià)是一樣的。房地產(chǎn)的腐敗一天不除，中央關(guān)于房地產(chǎn)政策的推動(dòng)就難以實(shí)現(xiàn)。

    《瞭望東方周刊》：據(jù)你觀察，房地產(chǎn)腐敗問題到了怎樣一個(gè)程度？

    任玉嶺：應(yīng)該說相當(dāng)嚴(yán)重，甚至是積重難返。全國(guó)人大常委會(huì)原副委員長(zhǎng)成克杰、云南原省長(zhǎng)李嘉廷、山東省委原副書記杜世成、北京市原副市長(zhǎng)劉志軍，統(tǒng)統(tǒng)倒在房地產(chǎn)問題上。

    我18年來親眼目睹的一些情況，也同樣反映出這個(gè)領(lǐng)域的腐敗大得不得了。一般情況下，凡是高利潤(rùn)領(lǐng)域都是最易出現(xiàn)腐敗的地方。房地產(chǎn)正是如此。

    20年前我在廣西北海當(dāng)副市長(zhǎng)的時(shí)候，就已經(jīng)感受到房地產(chǎn)領(lǐng)域因?yàn)橛斜├?，必然要出現(xiàn)高腐敗。當(dāng)年北海一個(gè)管土地的科長(zhǎng)出了問題，然后就換了一個(gè)工作比較有經(jīng)驗(yàn)的共產(chǎn)黨員來接替，結(jié)果他上臺(tái)不到半年，床底下就被搜出300多萬的現(xiàn)金。他臨上“斷頭臺(tái)”的時(shí)候，這300多萬還沒有動(dòng)，有的上面夾著名片，他甚至都沒有打開過捆。這是一個(gè)非常典型的例子。為什么干六個(gè)月就有這么多人給他送這么多錢？就是因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域的利潤(rùn)太高了。

    舉一個(gè)我知道的老板的例子。他當(dāng)時(shí)拿了一張圖，說要建一個(gè)什么中心，就在北海拿到了20畝地，每畝地劃撥價(jià)10萬元，20畝地是200萬?？墒峭饷娴氖袌?chǎng)價(jià)是80萬一畝，他倒出去的時(shí)候就變成了1600萬。他付出200萬的成本之后還剩1400萬。從這個(gè)老板手中買地的人少帶了300萬，給他寫了個(gè)欠條。也就是說，這個(gè)老板手里有1100萬，除去打點(diǎn)各個(gè)方面以后，還有1000萬，很快他就成了千萬富翁。后來那個(gè)欠他300萬的人因?yàn)橘I房子買虧了，在泡沫之后垮了下去，一無所有。這個(gè)老板就說算了吧，把300萬元欠條當(dāng)著欠款人的面給撕掉了。就這么簡(jiǎn)單，300萬不要了。為什么？因?yàn)樗腻X賺得太容易了。

    我認(rèn)識(shí)的朋友當(dāng)中，有兩個(gè)在1997年下海做房地產(chǎn)。一個(gè)人借了30萬元起家，一個(gè)人借了500萬元起家。后者在9年后的2006年已經(jīng)進(jìn)入了中國(guó)財(cái)富100強(qiáng)的前幾名；而前者，在2005年的一個(gè)公開場(chǎng)合，講他的凈資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到25個(gè)億。

    所以有些人說房地產(chǎn)沒有暴利，那是不顧事實(shí)的，這些都是我親眼目睹、親身經(jīng)歷、親自交往的朋友，他們就是這么過來的。

    《瞭望東方周刊》：圍繞房地產(chǎn)，形成了一個(gè)利益共同體。

    任玉嶺：的確是這樣。我有一次在清華大學(xué)講課，有學(xué)生跟我說，前一天有個(gè)官員來給他們講，說房地產(chǎn)的利潤(rùn)最多是7%。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？我懷疑是有人被收買了。

    我還知道，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)售房的人告訴我，某經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)有一棟位置最好面臨花園的大樓，總面積不少于20000平方米，整棟送給了某個(gè)主管單位，因此，院內(nèi)百姓都稱這座樓為“腐敗樓”。八年多過去了，這棟樓還有很多戶沒入住。

    房地產(chǎn)實(shí)際利潤(rùn)如何呢？我2007年春節(jié)在北京貴賓樓一個(gè)宴會(huì)上專門調(diào)查了兩個(gè)房地產(chǎn)老板。我問一個(gè)國(guó)有成分占主要比例的企業(yè)老板，你們的利潤(rùn)有沒有100%？他當(dāng)時(shí)說何止100%！

    我又問另外一個(gè)從美國(guó)回來的房地產(chǎn)老板，他說他在美國(guó)的利潤(rùn)是在15%上下，回到國(guó)內(nèi)就達(dá)到150%。

    應(yīng)該把房地產(chǎn)的問題，房地產(chǎn)內(nèi)部的商業(yè)賄賂，作為紀(jì)檢部門查處的重點(diǎn)。這將是解決廣大百姓住房困難問題的關(guān)鍵之關(guān)鍵。

    在中國(guó)沒有房子住被認(rèn)為是最大痛苦

    《瞭望東方周刊》：破除腐敗的重要性不言而喻，不過除此之外，恐怕還有一些因素也同樣屬于根子上的原因，比如土地財(cái)政的問題。

    任玉嶺：根治房地產(chǎn)問題，我認(rèn)為現(xiàn)在有三個(gè)方面的觀念需要解決。觀念，房地產(chǎn)涉及60多個(gè)行業(yè)，特別是鋼鐵水泥、建筑材料等行業(yè)。誰都擔(dān)心房地產(chǎn)問題處理不好，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。那些特別關(guān)注GDP的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也持有這種觀點(diǎn)。實(shí)際上，現(xiàn)在“保的是什么”這個(gè)問題沒有弄清楚。很有可能保的是少數(shù)人的利益，是既得利益者的利益，是被腐蝕的某些干部的利益。

    那么，房地產(chǎn)要不要保？我認(rèn)為一定要?！，F(xiàn)在的問題是怎樣保。只要端正認(rèn)識(shí)，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)去建房，就一定能保證房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。

    我們有1.4億農(nóng)民工在城市，有上千萬、甚至更多的由農(nóng)村走出的大學(xué)生，他們對(duì)住房嗷嗷待哺。如果我們把建什么樣的房地產(chǎn)、為誰建房的問題妥善解決了，房地產(chǎn)就必將面臨一個(gè)巨大的發(fā)展空間。搞得好，不僅不會(huì)下滑，而且會(huì)有大發(fā)展，不僅不會(huì)影響GDP的增長(zhǎng)，而且會(huì)使GDP的增量更有保障。

    《瞭望東方周刊》：其他兩個(gè)要改變的觀念是什么？

    任玉嶺：第二個(gè)就是土地財(cái)政。必須解決好政府財(cái)政對(duì)土地的依賴。改革開放初期，我們政府沒有靠土地來發(fā)展經(jīng)濟(jì)，而是靠創(chuàng)新思維、靠改革開放來推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。再過十年、二十年之后，中國(guó)也可能再?zèng)]有土地可以保政府的財(cái)政了。因此，現(xiàn)在依靠土地來維持、促進(jìn)財(cái)政增收的做法，是一種不可持續(xù)的做法?，F(xiàn)在北京、上海財(cái)政的很大比例是靠土地提供的，這樣怎么能夠降低城市門檻？怎么能夠解決廣大城市居民沒有住房的問題？我們應(yīng)該考慮讓老百姓在土地上受益，一定要遏制通過土地獲得財(cái)政收益的巨大沖動(dòng)。

    第三個(gè)問題，就是建房一定要從中國(guó)實(shí)際出發(fā)。我們有些地方領(lǐng)導(dǎo)，在報(bào)紙上喊中國(guó)人不需要有自己的住房，說外國(guó)人很多都不要自己的住房。這些人沒有設(shè)身處地，沒有把自己放到群眾之中。中國(guó)人與外國(guó)人不一樣。首先，中國(guó)有兩個(gè)成語，一個(gè)叫“安居樂業(yè)”，另一個(gè)叫“流離失所”。在中國(guó)一旦沒有房子，就是最大的痛苦。遠(yuǎn)在1500年前，杜甫就寫道：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。毛澤東也曾經(jīng)專門書寫過這句話。這句話現(xiàn)在被新加坡的住房部門拿去，作為他們的局訓(xùn)。

    改革開放之初，只要國(guó)家新建一個(gè)科研機(jī)構(gòu)或一所大學(xué)，都要想盡辦法在周圍建一些宿舍。例如中國(guó)科學(xué)院的很多研究所，又如北京學(xué)院路的很多大學(xué)，都是這樣。年輕人在那里工作，吃完晚飯就上實(shí)驗(yàn)室，有時(shí)晚上的工作時(shí)間比白天還多。我們現(xiàn)在的科技資金成幾十倍、上百倍地增加，為什么還與諾貝爾獎(jiǎng)無緣？我認(rèn)為是與我們很多的安排，與很多年輕人沒有固定居所是有直接關(guān)系的。居住在幾十公里以外，路上要消耗幾個(gè)小時(shí)，怎么能夠安心？怎么能有更多的時(shí)間鉆研問題呢？

    要使大家居有恒，并不是說一定要擁有房產(chǎn)權(quán)。我一直主張要大量興建廉租房，多到只要有人需要就可以租給你。到這種程度，房地產(chǎn)也會(huì)得到大發(fā)展，人民也可以安居樂業(yè)了。

    還有，由于沒有住所，很多農(nóng)民工夫妻同在一個(gè)城市，卻不能在一起生活。也因?yàn)闆]有房子，有很多農(nóng)民工只能把妻子留在家鄉(xiāng)。廣州前幾年曾有一個(gè)報(bào)紙報(bào)道，63%的已婚農(nóng)民工常年沒有夫妻生活。我在金華做調(diào)查的時(shí)候，有一個(gè)小市的市長(zhǎng)告訴我，農(nóng)民工因?yàn)闆]有自己的居所，夫妻在樹林里做愛還被公安局給抓了。這個(gè)例子雖然小，但是很值得我們注意。

    還有兒童，現(xiàn)在有兩千多萬兒童留在農(nóng)村，不能和父母在一起，原因是什么？就是沒有房子，沒有便宜房子。這就為我們的社會(huì)不僅帶來了今天的問題，而且會(huì)帶來明天的問題。最近有專門研究指出，新生代農(nóng)民工的犯罪問題，很多與缺乏雙親的照顧和教育直接相關(guān)。

    房地產(chǎn)不可背離廣大百姓的基本需求

    《瞭望東方周刊》：但是，在現(xiàn)實(shí)中怎么才能實(shí)現(xiàn)你所說的這幾個(gè)突破？

    任玉嶺：最重要的，土地要與保障性住房緊密配套。要解決好保障性住房，就一定要解決好土地的廉價(jià)供應(yīng)問題。土地本來是國(guó)家的，從農(nóng)民手里取過來的時(shí)候價(jià)錢很低，一些中等城市收農(nóng)民一畝地才給幾百元。就是因?yàn)榈沽艘皇?，變成了幾十萬、幾百萬，必須要?dú)⑦@股風(fēng)否則保障性住房無法改善。

    現(xiàn)在為什么一些老板囤積土地，或者倒賣土地，甚至包括一些國(guó)企？就是因?yàn)橥恋卦谘杆偕?。我們?yīng)該遏制土地升值。土地是國(guó)家的，國(guó)家完全可以掌握土地的命運(yùn)。但就因?yàn)閯偛耪f的腐敗在作祟，土地不斷被倒手或囤積，等待高價(jià)。

    由于腐敗問題，造成土地管理失控。土地的倒賣是失控的，土地的價(jià)格也是失控的。我不相信政府沒有這個(gè)權(quán)威，管不住土地。問題是不下功夫去管，而是要保護(hù)少數(shù)人的利益。

    第二個(gè)，住房建設(shè)管理應(yīng)該公開透明。

    2006年我曾經(jīng)到溫州蒼南縣去做過一個(gè)調(diào)查，有一個(gè)面積為28萬平米的小區(qū)，土地是政府提供的，住房售價(jià)才610到630元/平方米。由此看出中國(guó)住房的建安成本是很低的。我去問這個(gè)建小區(qū)的老板，他說凈得八九百萬?？梢娭灰恋貎r(jià)格控制住，建房的成本并不是太高。

    因此，我認(rèn)為，要建房就應(yīng)該請(qǐng)老百姓、請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員來核定建筑成本，然后按照這個(gè)成本和應(yīng)該給開發(fā)商的合理利潤(rùn)進(jìn)行招標(biāo)。現(xiàn)在老百姓心里沒有數(shù)，開發(fā)商怎么說怎么是，少數(shù)的管理部門也和他們一個(gè)鼻孔出氣，也講建筑成本如何之高，卻不愿意去核定這個(gè)成本。而在招標(biāo)的時(shí)候也多是走路子，就不可能真正把成本降下來。

    因此，解決住房問題并不是太難，現(xiàn)在的問題就是被一些既得利益者糾纏著，動(dòng)不得、走不得、行不得。

    我是看好中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展的，因?yàn)樾枨缶薮?。但是如果背離這個(gè)剛性需求，那么只能走向泡沫化。如果我們不能正視房地產(chǎn)現(xiàn)存的問題，一味地支持既得利益者，那么房地產(chǎn)的泡沫必然有一天要徹底破滅，給國(guó)家?guī)淼奈：⒉豢稍O(shè)想。

    每戶最多兩套住房

    《瞭望東方周刊》：在具體的制度設(shè)計(jì)上，你有何建議？

    任玉嶺：第一要使中國(guó)的住房，不管是高官還是百姓，都從中國(guó)實(shí)際出發(fā)。應(yīng)該學(xué)習(xí)韓國(guó)的做法，原則上一戶一套，最多兩套。異地購置住房不能超過一套。比如我可能在天津擁有一套住房，現(xiàn)在到北京來工作，那可以在北京擁有一套，但不能在廣州或者上海等地方再有。因?yàn)橹袊?guó)的土地比較緊缺，人們不能無限制地?fù)碛凶》?。另外，在別墅的建設(shè)上，國(guó)家已經(jīng)下過幾次決心禁止，但沒有止住，原因也是腐敗。我認(rèn)為在人煙稠密的地方建別墅不應(yīng)批準(zhǔn)。

    第二，為了實(shí)現(xiàn)一戶不超過兩套住房，還要對(duì)住房有一個(gè)統(tǒng)一的、按身份證號(hào)碼進(jìn)行管理的機(jī)制。每套住房都應(yīng)按身份證號(hào)入網(wǎng)。這樣既可以查清在這方面的腐敗問題，又可以約束一些人購買多套住房?，F(xiàn)在我們的網(wǎng)絡(luò)很方便，這個(gè)問題應(yīng)該可以解決。

    第三，對(duì)外國(guó)人或者是華僑在國(guó)內(nèi)購房要有價(jià)格限制。要通過價(jià)格和物業(yè)稅進(jìn)行調(diào)控，調(diào)節(jié)熱錢在中國(guó)的購房。既然你生活在發(fā)達(dá)國(guó)家，收入比中國(guó)高幾十倍，我們就應(yīng)該有特別的政策。我在澳大利亞、新西蘭做調(diào)查的時(shí)候，給我當(dāng)導(dǎo)游、司機(jī)的人前后有十個(gè)，其中八個(gè)都在中國(guó)購了房，最多的買了四套，而且主要在北京、上海、廈門、廣州。他們都是在國(guó)外拿綠卡的華人。這個(gè)問題應(yīng)該引起注意。

    第四，對(duì)土地管理，我們已經(jīng)有文件，就是2007年的27號(hào)文件，規(guī)定70%的土地用于保障性住房，30%的土地用于商業(yè)住房。我們應(yīng)該嚴(yán)守這條界線。對(duì)70%的保障性住房用地應(yīng)該低于商品房十倍甚至二十倍的價(jià)格。這是使保障性住房面向剛性需求的根本保障。

    《瞭望東方周刊》：70%的保障性比例其合理性何在？

任玉嶺：我國(guó)第一次開征個(gè)人所得稅時(shí)，有一個(gè)報(bào)道，當(dāng)時(shí)說達(dá)到1600元納稅標(biāo)準(zhǔn)的人的比例是21%，也就是說79%的人月收入達(dá)不到1600元。這是2005年的事。第二次，2007年，起征點(diǎn)變成2000元后，也有一個(gè)報(bào)道，說應(yīng)該納稅的人達(dá)到20%，也就是說月收入低于2000元的還占80%。

    我們不按80%考慮，拿出中間10%作為一個(gè)緩沖，減掉這部分也就是70%，這符合中國(guó)工薪階層占比的實(shí)際。

《瞭望東方周刊》：在你看來，房?jī)r(jià)多少錢才是合理的？

    任玉嶺：我是這樣考慮這個(gè)問題的。沒有達(dá)到納稅水平的80%的人，月收入水平2000元，一年是2.4萬。住房在國(guó)外一般是年收入的3到5倍，我們按照6倍來算---這個(gè)收入不是跟億萬富翁來平均，是按未納稅的人的收入來計(jì)算。按照這個(gè)收入，房?jī)r(jià)大約是14.4萬。

    再一個(gè)就是要在城市的東西南北中，繁華與非繁華的地方都應(yīng)該有保障性住房的安置。不要都安排到遠(yuǎn)郊區(qū)，幾十公里之外去。應(yīng)該讓有車一族往外走，沒車族在工作場(chǎng)所附近能有住房。

    還有一點(diǎn)，現(xiàn)在的廉租房、保障性住房只對(duì)有戶籍的人開放，這是不妥的。都是中華人民共和國(guó)的公民，都在這個(gè)城市工作，就應(yīng)該享受同樣的待遇。特別是廉租房，只要有需求的都應(yīng)盡可能保證供應(yīng)。